완주군농업기술센터

개인 근저당 설정 방법, 등기 서류·비용·채권최고액 확인

개인이 가족·지인·사업 관계자에게 돈을 빌려주고 부동산을 담보로 받으려면 차용증과 별도로 근저당권 설정계약 및 등기 절차를 준비해야 합니다. 설정등기 서류, 등록면허세와 신청수수료, 채권최고액 120%·130%의 의미를 함께 확인해보세요.

안내: 실제 제출서류와 비용은 부동산 수, 신청 방식, 위임 여부와 담보 구조에 따라 달라질 수 있으므로 접수 전 관할 등기소에서 확인하세요.

개인 근저당 설정 전에 등기부를 확인해야 하는 이유

은행이 아닌 개인도 채권자로서 본인 명의의 근저당권을 설정할 수 있지만, 설정등기를 했다는 사실만으로 대여금 회수가 보장되는 것은 아닙니다. 최신 등기사항전부증명서에서 실제 소유자와 기존 근저당권, 압류·가압류, 신탁 여부를 확인하고 선순위 임차보증금과 체납세금 가능성도 함께 살펴봐야 합니다. 등기부는 계약을 협의할 때뿐 아니라 실제 접수 직전에도 다시 확인하는 것이 좋습니다.

근저당권 설정등기 서류와 접수 절차

기본적으로 근저당권 설정등기 신청서, 근저당권설정계약서, 소유자의 인감증명서와 등기필정보, 채권자 주민등록서류, 세금·수수료 납부자료 등을 준비합니다. 차용증이나 금전소비대차계약서에는 실제 원금, 이자율, 변제기와 상환방법을 적고 설정계약서의 당사자·금액·날짜와 일치하는지 확인하세요. 설정자와 근저당권자의 공동신청이 원칙이지만 적법한 위임장을 준비하면 한쪽 당사자나 대리인이 서류를 제출할 수 있으며, 완제 후 말소서류 교부와 비용부담 내용도 계약서에 정해두는 것이 좋습니다.

설정 비용과 채권최고액 계산 시 주의할 점

등록면허세는 채권최고액의 0.2%, 지방교육세는 등록면허세의 20%가 기본이며 등기신청수수료, 국민주택채권 고객부담금, 증명서 발급비와 선택적인 전문가 보수가 추가될 수 있습니다. 예를 들어 채권최고액이 1억 2,000만 원이면 등록면허세 24만 원과 지방교육세 4만 8,000원이 계산되며, 서면방문 방식의 부동산 1개 신청수수료 1만 8,000원을 더하면 세금·신청수수료 소계는 30만 6,000원입니다. 국민주택채권의 액면 매입액과 즉시매도 시 실제 고객부담금은 다를 수 있으므로 납부 당일 금액을 확인해야 합니다. 채권최고액은 실제 빚의 액수가 아니라 담보 한도이므로 120%·130%를 관행만으로 정하지 말고 원금과 이자, 대여기간, 담보여력을 함께 비교해보세요.